Blog · Jogszabályok
Fennmaradási engedély – menete, bírság, kockázatok
Engedély nélkül vagy attól eltérve épült ház? Így zajlik a fennmaradási eljárás, és így számolják az építésügyi bírságot.
Publikálva: 2026. október 2.
Fennmaradási engedélyre akkor van szükség, ha egy épület vagy épületrész jogszerűtlenül épült: engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül, attól eltérően, vagy a végleges engedély előtt kezdték el. Tervezőként és főépítészként rendszeresen látom ezeket az ügyeket – adásvétel, hitelfelvétel vagy egy szomszédi bejelentés hozza elő őket. Az alábbiakban összefoglalom, hogyan zajlik az eljárás, mennyi lehet a bírság, és mire számítson az építtető.
Mikor kell fennmaradási engedély?
- engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül épült ház, toldaléképület, tetőtér-beépítés;
- az engedélytől vagy a bejelentéstől a megengedett tűréshatárt meghaladó mértékben eltérő kivitelezés (más alaprajzi méret, magasság, telken belüli elhelyezés);
- a végleges engedély előtt megkezdett építkezés.
➡ Tíz év a választóvonal. A tíz éven belül végzett jogszerűtlen építésre fennmaradási engedélyt kell kérni. A tíz évnél régebben épült építményről a hatóság bírság nélkül hatósági bizonyítványt állít ki.
Az eljárás menete
- Felmérés: a tervező felméri a megvalósult állapotot, és összeveti a hatályos helyi építési szabályzattal és az országos előírásokkal. Már itt kiderül, engedélyezhető-e az épület, vagy átalakítás kell.
- Fennmaradási dokumentáció: a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 1. melléklete szerinti építészeti-műszaki dokumentáció a megvalósult állapotról, eltérés esetén az eredeti és a tényleges állapot összevetésével, a szükséges szakági munkarészekkel és tanúsítványokkal.
- Kérelem az ÉTDR-ben: az ügyintézési határidő 25 nap, szakkérdés vizsgálatával 35 nap. Hiánypótlásra jellemzően rövid, néhány napos határidőt adnak.
- Döntés és bírság: ha a feltételek teljesülnek, a hatóság engedélyezi a fennmaradást, és ezzel egyidejűleg kiszabja az építésügyi bírságot.
- Használatbavétel: a fennmaradási engedély után a használatbavételi eljárás következik.
Ha a fennmaradás nem engedélyezhető – például mert az épület túllépi a beépítési százalékot vagy a megengedett magasságot –, a hatóság a bontást vagy az eredeti állapot helyreállítását rendeli el. Ezért a dokumentáció elkészítése előtt mindig érdemes egy tervezői megvalósíthatósági vizsgálat.
Mennyi az építésügyi bírság?
A bírság számítását a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szabályozza. Az alapképlet:
bírság = egységár × alapterület × készültségi szorzó × százalékos kulcs
| Tényező | Érték (példák) | Forrás |
|---|---|---|
| Egységár | lakóépület: 600 000 Ft/m²; ipari: 700 000 Ft/m²; kereskedelmi, iroda: 800 000 Ft/m² | 245/2006. 1. melléklet |
| Készültségi szorzó | alapozás 0,1 – födém 0,4 – tetőszerkezet 0,6 – kész épület (burkolás) 1,0 | 245/2006. 2. melléklet |
| Százalékos kulcs | engedély nélküli építés 20%, engedélytől eltérő építés 12% | 245/2006. 3. § (4) |
Számpélda: egy engedély nélkül épült, kész, 150 m²-es lakóház esetén 600 000 Ft × 150 m² × 1,0 × 20% = 18 000 000 Ft. Egy engedélytől eltérő, 30 m²-es kész bővítésnél 600 000 × 30 × 1,0 × 12% = 2 160 000 Ft. Ismételt szabályszegésnél a bírság szorzóval nő.
A számok jól mutatják: a fennmaradási eljárás jellemzően sokszorosa annak, amibe a szabályos engedélyezés vagy egyszerű bejelentés került volna – a tervezési díj ehhez képest elhanyagolható (lásd: tervezési díjak 2026).
Gyakori helyzetek a gyakorlatban
- Adásvétel előtt: a vevő bankja a valós állapotot vizsgálja; a térképi és a valós épület eltérése a hitelbírálatot is megakaszthatja.
- „Csak egy kis terasz-beépítés”: a beépített terület növelése a beépítési százalékot is érinti – nem minden telken fér bele.
- Egyszerű bejelentéses ház eltérésekkel: a bejelentéstől eltérő építés ugyanúgy jogszerűtlen; a 2024. szeptember 30-ig bejelentett építéseknél az alaprajzi méretet, a magasságot vagy az elhelyezést érintő eltéréshez új bejelentés szükséges.
Jogszabályi hivatkozások
- 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.)
- 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről – 1. melléklet, 62. § (5)
- 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól – 3. §, 1–2. melléklet
Gyakori kérdések
Mikor kell fennmaradási engedélyt kérni?
Ha az építés engedély vagy egyszerű bejelentés nélkül, attól a tűréshatárt meghaladóan eltérve, vagy a végleges engedély előtt történt, és tíz éven belül valósult meg.
Mennyi a bírság egy engedély nélkül épült házra?
A 245/2006. Korm. rendelet szerint egységár × alapterület × készültségi szorzó × százalékos kulcs. Egy kész, 150 m²-es lakóháznál engedély nélküli építés esetén ez 600 000 × 150 × 1,0 × 20% = 18 millió Ft.
Mi történik, ha a fennmaradás nem engedélyezhető?
A hatóság elrendeli a bontást vagy az eredeti állapot helyreállítását. Ezért érdemes a kérelem előtt tervezői vizsgálattal ellenőrizni az engedélyezhetőséget.
Mi a helyzet a tíz évnél régebbi épületekkel?
A tíz évnél régebben jogszerűtlenül épült építményről a hatóság bírság nélkül hatósági bizonyítványt ad ki.
Kapcsolódó cikkek:
- Tervezési díj kalkulátor – számolja ki a díjat alapterület és szakágak szerint
- Építész tervezési díjak 2026 – mennyibe kerül a tervezés?
- Egyszerű bejelentés vagy építési engedély – mikor melyik kell?
- E-napló és műszaki ellenőr – ki mit csinál az építkezésen?
- Mit tartalmaz a kiviteli terv?
- HÉSZ telekvásárlás előtt – mit nézzen meg?
Fennmaradási dokumentációt vagy előzetes engedélyezhetőségi vizsgálatot kér?
„Árajánlatot kérek tervezésre.”
Kérdése van a saját projektjéhez?
A cikkek általánosan segítenek — a konkrét telkére szabott választ konzultáción kapja meg.